Спрос на аренду недвижимости стабильно растёт уже несколько лет. По мнению риелторов, отчасти это связано с повышением ключевой ставки Центробанка – приобрести квартиру стало сложнее. С другой стороны, экономически активное население становится более мобильным – многие люди не хотят быть привязанными к месту жительства, поэтому предпочитают снимать жильё, а не покупать собственное. Но, несмотря на растущий спрос, найти подходящих арендаторов не так просто.
Выбор квартиросъёмщиков
Наиболее подходящим сезоном для поиска арендаторов считается конец лета и начало осени. Наименее удачным – конец весны и начало лета.
Искать квартирантов можно через знакомых. Ускорить процесс поиска помогут специальные сервисы, где размещают объявления о продаже и аренде недвижимости. Если у вас нет желания или времени самостоятельно искать жильцов, стоит обратиться в риэлторское агентство.
Потенциальных арендаторов можно разделить на группы:
Пары без детей
Сюда можно отнести как семейные пары, так и пары, которые не состоят в официальном браке. Эта группа – хороший вариант квартиросъёмщиков: с одной стороны, они обустраивают совместный быт и не станут съезжать без серьёзной причины, с другой – у них нет детей, а значит ремонт будет в сохранности.
Но стоит понимать, что не все семейные пары одинаково бережно относятся к имуществу. К тому же по статистике, пары, в которых нет детей, чаще расходятся . Поэтому они могут неожиданно расторгнуть договор аренды.
Пары с детьми
Обычно они ищут двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру. Арендодатели, как правило, не любят сдавать недвижимость семьям с детьми. Считается, что дети могут повредить имущество и испортить ремонт. Но риелторы считают семьи с детьми самыми надёжными арендаторами. Когда они снимают жильё, родители прикрепляют ребёнка к поликлинике, записывают в школу или детский сад. Переезд для семьи в таком случае связан с огромным количеством побочных дел и проволочек. Поэтому с такими жильцами можно планировать долгосрочное сотрудничество.
Одинокие мужчины и женщины
Многие арендодатели предпочитают сдавать жильё только женщине или только мужчине. Главное, что нужно помнить – гендерная принадлежность не влияет на склонность к беспорядку и на наличие вредных привычек.
Студенты
Эта группа квартирантов – не самая надёжная. Арендодатели не без причины боятся, что такие жильцы будут задерживать оплату и небрежно относиться к ремонту и имуществу квартиры. Выйти из этой ситуации можно – нужно заключать договор аренды не с самим жильцом, а с его родителями.
Совместная аренда
Жильё снимают совместно друзья или коллеги, они делят плату за квартиру. Это не слишком надёжный вариант. В случае, когда одному из квартирантов приходится съехать, второму приходится платить за двоих. Если квартирант быстро не найдёт себе нового соседа, скорее всего он съедет.
Трудовые мигранты
С этой группой арендаторов нужно следить за количеством реально проживающих в квартире людей и за тем, чтобы квартиросъёмщиками находились законно на территории страны и соблюдали требования о регистрации по месту проживания. Иначе в один момент вы можете остаться и без жильцов, и без арендной платы.
Жильцы с животными
Животные могут испортить имущество квартиры и ремонт.
Но не стоит сразу отказывать потенциальному жильцу, если у него есть питомец – сначала стоит познакомиться. Может случиться так, что человек вам понравится, и вы передумаете насчёт его кота или собаки. Правда, в этом случае в договор нужно будет добавить пункт о возмещении ущерба, если животное испортит имущество или интерьер.
Родственники или знакомые
Риелторы не советуют сдать квартиру родственникам или знакомым. Чаще всего это приводит к порче или даже разрыву отношений с ними. Велика вероятность, что ваши близкие будут злоупотреблять дружескими отношениями, просить отсрочки платежей и т.д. Надо помнить, что аренда – это бизнес, здесь не должно быть эмоций.
При сдаче квартиры, арендатор сталкивается с проблемой выбора жильцов. Даже самый тщательный отбор не гарантирует надёжных квартирантов. Удачно вы сдали квартиру или нет станет ясно через несколько месяцев.
Договор аренды и защита от финансовых рисков
Неофициальная сдача квартиры в аренду может создать много проблем. Без договора найма собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсации за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. С договором будет проще взыскать убытки с квартиросъёмщика, если он затопит соседей или устроит пожар.
Многие арендодатели не заключают договор, чтобы не платить налоги со сдачи квартиры. Учтите, что если ваши заработки и не заметит налоговая, то на вас могут донести обиженные соседи или сами квартиросъёмщики. И тогда вам грозят проверки, суды и штрафы. Официальный договор аренды и своевременная уплата налогов по ренте избавят вас от многих проблем, страхов и ненужных трат.
Что нужно учесть при заключении договора:
- Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме.
- К договору аренды всегда должен прилагаться акт приёма-передачи жилья. Он понадобится, если квартирант нанесёт вред имуществу и нужно будет стребовать с него компенсацию. Когда договор аренды закончится, то акт позволит понять, все ли вещи на месте.
- Нужно прописать в договоре, какие коммунальные платежи входят в арендную плату, а какие оплачиваются отдельно. В противном случае жилец может сказать, что вы договаривались иначе.
- В договор должен быть включён пункт о депозитном платеже. Это так называемый обеспечительный платёж или денежный резерв, из которого можно удержать деньги за ущерб квартире или имуществу. Обычно сумма депозита равна месячному платежу за квартиру, но можно договориться о другой сумме. Этот платёж может пойти на оплату квартиросъёмщиком последнего месяца проживания в квартире или может быть возвращён, если договор расторгается досрочно по инициативе хозяина квартиры.
- Договор лучше заключать на срок до года, иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.
Что касается оплаты налогов, есть несколько видов налогообложения при сдаче жилья в аренду – в зависимости от статуса самого арендодателя:
- налог на доходы физических лиц. Он составляет 13%;
- налог для ИП, включающий все виды налогообложения для данного статуса;
- налог для самозанятых. Самозанятый платит 4 % при сдаче квартиры в аренду физлицу, и 6% при сдаче квартиры в аренду ИП или юридическому лицу.
Подготовка квартиры к сдаче в аренду
Несмотря на увеличение спроса на аренду жилья, квартиросъёмщики не торопятся въезжать в первую попавшуюся квартиру. Они хотят выбрать оптимальный вариант из всех имеющихся предложений. По мнению экспертов, основные критерии при выборе жилья это транспортная доступность и качество ремонта. Но это далеко не все требования.
Квартира должна быть опрятной
Перед сдачей стоит привести квартиру в порядок, чтобы потенциальные арендаторы захотели в ней остаться.
Первое впечатление – самое важное, поэтому если в квартире испорчены обои порезан линолеум и шелушится краска на батареях – лучше сделать косметический ремонт. Аккуратность и ухоженность интерьера напрямую влияют на стоимость аренды.
Не обязательно, чтобы всё в квартире было абсолютно новым. Главное, чтобы жильё производило общее впечатление свежести.
В квартире не должно быть лишних вещей
Арендаторы, как правило, против личных вещей собственников в квартире. Также не всем нравится старая советская мебель и декор. Хорошую мебель не стоит выбрасывать, а вот от негодной лучше избавиться. Ненужные вещи в хорошем состоянии, которые жалко выбрасывать, можно выставить на продажу.
Квартира должна быть безопасной
Сантехника и электрика в квартире должны быть исправны. В квартире не должно быть плесени и насекомых – тараканов, мошек, клопов.
В квартире должен быть минимальный набор мебели и удобств
Если человек снимает квартиру, вряд ли он будет въезжать со своей бытовой техникой и крупной мебелью. Так что в квартире должны быть холодильник и стиральная машина. Хорошо, если есть микроволновая печь, пылесос и посудомоечная машина. Телевизор – не обязательный бытовой прибор, а вот интернет в квартире должен быть.
Из мебели необходимы спальное место, кухонный гарнитур и обеденный стол, мебель для хранения одежды – шкафы и комоды, стулья, шкафчики в ванной.
