Новостные ленты пестрят историями о недобросовестных застройщиках: о недостроях, об обманутых дольщиках, о многолетних судах за право собственности, о плохом качестве домов и ремонта в квартирах. Но для большинства покупка прав собственности на недвижимость стала удачным и выгодным вложением: люди благополучно дождались окончания строительства и въехали в новые квартиры. В этой статье разберёмся, что такое ДДУ, как правильно оформить бумаги и стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство?
Долевое участие в строительстве
Даже если многоквартирный дом существует только на бумаге, в нём можно купить квартиру. В таком случае застройщик и покупатель заключают ДДУ — договор долевого участия.
Основное преимущество покупки квартиры на этапе строительства — значительная «скидка» на жилплощадь. Цены на жильё очень высокие и регулярно растут, и для многих ДДУ — единственная возможность приобрести квартиру.
Может показаться, что человек покупает то, чего ещё нет. На самом деле в этом случае приобретается не сама жилплощадь, а доля в строительстве, то есть право на часть будущей постройки — на квартиру. Это выгодно не только покупателю, но и застройщику: фирма получает денежные средства, которые может вложить в строительство этого многоквартирного дома.
Иными словами, ДДУ — это договор между застройщиком и покупателем, по которому первый получает инвестиции в строительство, второй — долю в этом строительстве. При такой форме сделки человек не приобретает товар, а вкладывает деньги, поэтому его называют дольщиком.
Правовые аспекты сделок по долевому строительству
В России существует ФЗ-214, который и регулирует все правовые аспекты долевых сделок.
Федеральный закон No214 от 30.12.2004 — основной регулятор ДДУ. Там прописана каждая мелочь — нюансы заключения и расторжения ДДУ, возможность внесения изменений в договор, обязательства обеих сторон сделки. Он защищает и покупателей жилплощади, и застройщиков.
Также в России, в 2017 году, создали организацию, которая отстаивает права дольщиков — «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Содержание ДДУ
Содержание договора строго регулируется ФЗ-214. В ДДУ обязательно должно быть:
- дата (срок) сдачи объекта;
- все нюансы оплаты будущей жилплощади;
- информация об объекте (адрес, площадь, количество комнат, этаж и т.д);
- гарантийный срок;
- условия участия в долевом строительстве;
- цена договора, согласно части 5 ФЗ-214.
ДДУ должен быть внесён в базу Росреестра, иначе будет недействителен. Несмотря на то, что договор должен заключаться на бумаге, его обязательно нужно подписать и зарегистрировать электронно.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Действие договора начинается с момента его регистрации в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Как зарегистрировать договор:
- совместно с представителем строительной компании посетите МФЦ или Росреестр;
- оплатите госпошлину;
- напишите заявление и предоставьте пакет нужных бумаг.
После этого Росреестр рассмотрит заявление и внесёт договор в базу.
Что может пойти не так
Истории с обманутыми дольщиками появляются неспроста. Есть множество нюансов, на которые нужно обращать внимание при составлении договора.
Основные пункты, которые стоит проверить, и другие подводные камни сделки:
1. Условия изменения площади жилья
Застройщик всегда указывает этот пункт. Однако, обратите внимание, что в договоре обязательно должно быть прописано, что изменения будут не более 5%. В ином случае этот пункт будет считаться ложным.
Иногда строительные компании прописывают, что если дольщик не доплатил за изменённую площадь квартиры, то ДДУ расторгнут и квартиру не передадут. Это незаконный пункт.
2. Переуступка ДДУ
У покупателя есть право продать свою долю в строительстве. В этом случае ему не нужно согласие застройщика.
Некоторые застройщики в договорах добавляют пункт о том, что в случае переуступки договора, владелец должен получить согласие за 1–7% от стоимости объекта. Это тоже незаконно.
3. Гарантия меньше 5 лет
Согласно закону, застройщик должен давать гарантию не менее, чем на 5 лет с момента подписания акта приёма-передачи объекта. Если в договоре срок указан меньше, этот пункт неверный.
4. Обязательства по устранению дефектов
Иногда в ДДУ застройщики добавляют пункт, что если покупатель не заметил дефекты при осмотре квартиры, то исправлять он их не обязан. Этот пункт незаконный.
Согласно законодательству, если вы обнаружили дефекты в своей квартире уже после того, как заехали, то застройщик должен либо сделать бесплатный ремонт, либо выплатить компенсацию, либо уменьшить цены договоров.
5. Банкротство застройщика
Если застройщик начал процедуру оформления банкротства, главное — узнать об этом как можно раньше. Тогда вероятность выйти из этой ситуации без потерь будет выше.
Прежде всего, необходимо зарегистрироваться в реестре кредиторов, без этой процедуры суд не будет рассматривать долг застройщика перед дольщиком.
В законе чётко прописано, в каком порядке возмещается ущерб перед инвесторами, дольщиками, банками и прочими пострадавшими сторонами.
Возместить ущерб перед дольщиком могут несколькими способами:
- достроить дом (этим занимается новый застройщик или фонд защиты обманутых дольщиков, в редких случаях окончить строительство могут сами дольщики на свои деньги). Тогда дольщики получают своё жильё;
- возместить ущерб деньгами .
Во втором случае будет оцениваться сама квартира, которая должна быть у дольщика по завершению строительства, её реальная рыночная стоимость и разница между этими двумя показателями. С помощью всего этого суд принимает решение, какую сумму нужно возместить каждому отдельному дольщику.
Преимущества долевого строительства
В наши дни преимуществ ДДУ больше, чем рисков. Это считается выгодным вложением, и многие люди приобретают жильё именно так. Для кого-то это единственный доступный способ обзавестись квартирой.
Первое преимущество — обязательства застройщика. Если он не выполняет свои обязательства по договору, покупатель может вернуть свои деньги.
Второе — деньги покупателя застрахованы в агентстве по страхованию вкладов. То есть, что если что-то пойдёт не так, застройщик не сможет сказать, что денег нет. Страховое возмещение дольщик получит в любом случае.
Третье — регистрация в Росреестре. Во время заключения ДДУ сам договор заносится в реестр, и дважды на одну и ту же квартиру заключить договор просто невозможно.
Четвертое — хорошая цена. Стоимость квартир на этапе строительства гораздо ниже, чем уже в готовых объектах, что выгодно для покупателя.
Пятое — гарантийные обязательства. Если застройщик сделает что-то не качественно, что-то сломается или не будет соответствовать изначальному проекту, то застройщик обязан будет устранить все недочёты за свой счёт.
Ипотека на ДДУ
Купить квартиру в новостройке по ДДУ можно в ипотеку. По такой сделке у покупателя будет два договора — договор кредитования (ипотечный) и ДДУ. Первым делом оформляется кредит, потом — сделка с застройщиком. В случае, если дольщик окажется необязательным или неплатёжеспособным, застройщик передаёт все права собственности на эту квартиру банку.
Меры предосторожности для дольщиков
Дольщику нужно следить за строительством своего жилья, чтобы не остаться без денег и без квартиры. Также важно внимательно прочитать договор прежде, чем его подписать.
Проверьте застройщика перед подписанием бумаг:
- Изучите проектную декларацию компании — это документ, где собрана вся информация о застройщике и проекте строительства, в нём прописаны права организации на привлечение инвестиций в строительство объекта;
- Проверьте финансовую состоятельность застройщика — не проводит ли компания процедуру банкротства;
- Проверьте регистрацию компания в качестве юрлица;
- Посмотрите отзывы на компанию на независимых источниках.
Как получить квартиру, когда дом построен
Когда многоквартирный дом достроен и сдан, застройщик сам уведомляет покупателя о необходимости принять объект. Далее дольщик в течение 7 рабочих дней должен начать процедуру приёмки квартиры. Процесс передачи квартиры может продлиться несколько недель.
Дольщик сам проводит осмотр объекта, проверяет всё ли выполнено согласно договору, нет ли недочётов. После оформляется акт осмотра и передачи квартиры. Если все хорошо, дольщик оформляет документы собственности.
Если найдены недочёты, застройщик их устраняет и потом процедуру проводят заново.
