Мало кто может купить квартиру за одну транзакцию. Поэтому большинство прибегает к рассрочке и кредитным программам. Самый популярный способ — ипотека. Но даже она при теперешних процентных ставках — серьёзное обременение для бюджета. Поэтому в 2022 году появился банковский продукт с замысловатым названием «траншевая ипотека». Такая форма кредита на покупку недвижимости была более доступной и потому быстро набрала популярность. Как этот инструмент облегчает бремя ипотеки и как он изменится в 2025 году — рассмотрим в статье.
Главный принцип
Траншевая ипотека — это, простыми словами, займ на покупку квартиры в новостройке, когда деньги застройщику перечисляются по частям, или траншами. То есть банк оплачивает застройщику не 100 % стоимости объекта недвижимости сразу, а в определённое время только конкретную часть.
При этом первый транш застройщику банк проводит, когда дом ещё на стадии строительства. При этом в период возведения недвижимости заёмщик отдаёт банку минимальные ежемесячные платежи (например, 1 000 ₽).
Как только новостройка готова и сдана в эксплуатацию, банк перечисляет застройщику второй транш. С этого момента сумма ежемесячного платежа увеличивается, и заемщик начинает вносить не символические 1 000 ₽, а полноценный платёж —так же, как и в стандартной ипотеке.
Число траншей и сроки их внесения прописываются в ипотечном договоре. Выгода этого вида ипотеки в том, что пока длится строительство дома (как правило, не один год) у его покупателя есть возможность копить деньги и не тратиться на обслуживание кредита.
Особенности и условия
Первое, на что стоит обратить внимание — общее число траншей банка застройщику. Обычно их два, но может быть и больше — всё зависит от условий в конкретной кредитной организации.
Детали продукта
Рассмотрим вариант, когда общее число траншей два. В этом случае, банк вносит за вас застройщику часть средств в рамках договора долевого строительства (ДДУ) — первый транш, а затем оставшуюся сумму после ввода дома в эксплуатацию — второй транш.
Первоначальный транш по сути — это сумма первоначального взноса , его размер может доходить до 30 % от стоимости жилья. То есть при покупке квартиры таким способом первоначальный взнос банку можно не платить. Кроме того, в период строительства дома заёмщик может вносить по кредиту символические суммы — это тот случай, когда реклама зазывала покупать квартиры в новостройках по ипотеке с ежемесячным платежом — 1 ₽ (или 100 ₽). При этом, подписав договор ипотечного кредитования, человек становится заёмщиком со всеми вытекающими. То есть даже символический платёж нельзя просрочить — может пагубно сказаться на кредитной истории, а в ипотечных делах банки спуску не дают.
Далее. У траншевой ипотеки нет дополнительных бонусов . Скажем, вам не начислят кешбэк. Под условия такого вида займа вам предложат не все варианты планировки квартир из тех, что есть в доме. А значит выбрать то, что хотелось и подходит именно вам — гораздо сложнее. Желаемого варианта просто может не быть среди предложений, которые доступны по ипотеке траншами.
Ещё один нюанс — ставка по кредиту . Если сравнивать траншевую ипотеку с обычной, то окажется, что процент по классической ипотеке ниже. Поэтому плюсы и минусы, а также возможную финансовую нагрузку нужно просчитать заранее. Да, на этапе строительства здания заёмщик ежемесячно платит банку копейки — эти платежи не обременены процентами, поэтому повышенная ставка не ощущается. Однако после ввода дома в эксплуатацию платежи банку станут полными — с учётом процентов по ипотеке, — и ситуация серьёзно поменяется.
Поэтому в период строительства дома (а это, как правило, несколько лет) заёмщику стоит копить средства именно на досрочное погашение. Таким образом, несмотря на повышенную ставку у заёмщика есть возможность выплатить ипотеку меньшими деньгами.
Обратите внимание, что застройщик должен быть аккредитован тем банком, у которого вы намерены брать ипотеку.
Страхование траншевой ипотеки
Есть некоторые особенности, которые отличают страхование траншевой ипотеки от полисов по классическим ипотечным кредитам: ведь оформить полис на то, чего ещё нет — невозможно. Тем не менее, покупать страховой полис придётся.
«На этапе строительства, когда самого объекта залога ещё нет, страхуется риск смерти и утраты трудоспособности заёмщика, то есть риск, при реализации которого он не сможет или ему будет сложно исполнять кредитные обязательства», — объясняет директор по развитию банковского канала продаж СК «Абсолют Страхование» к.э.н. Дарья Зуева .
При этом полис необходимо продлевать ежегодно — это тоже сказывается на сумме платежа.
Однако этим страхование траншевой ипотеки не ограничивается. Согласно требованиям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» после того, как объект недвижимости будет построен, заёмщик будет обязан застраховать квартиру.
«После ввода объекта в эксплуатацию, как и при «классической» ипотеке, потребуется страхование объекта залога от гибели и повреждения. Кроме того, может потребоваться страхование риска утраты права собственности на объект (титульный риск)», — добавляет Дарья Зуева.
То есть до ввода новостройки в эксплуатацию оформить страховку не так накладно. А вот после, когда вы обслуживаете кредит по полной, — уже достаточно ощутимо.
Преимущества
К неоспоримым плюсам этого вида займа относятся:
- фиксированная стоимость жилья для покупателя;
- сниженное обслуживание по ипотеке — то есть, часть периода не нужно выплачивать банку проценты по ипотечному кредиту;
- небольшие платежи до ввода новостройки в эксплуатацию;
- время для накопления денег для досрочного погашения — частичного или полного.
Застройщик использует преимущества траншевой ипотеки как механизм для привлечения потенциальных покупателей.
Сложности и риски
Минусы у такого рода кредита тоже есть. Причём риски несёт как застройщик, так и покупатель недвижимости:
- Девелопер не получает на эскроу-счета деньги в полном объёме в период строительства, а значит, он может столкнуться с нехваткой средств для возведения объекта;
- Покупатель может получить квартиру с опозданием по вине застройщика, а банк всё равно переведёт ему второй транш. При этом ежемесячные платежи по договору заёмщика с банком будут идти по установленному кредитной организацией графику, то есть станут значительно больше. К тому же, придётся оплатить и стандартный страховой полис по ипотеке. То есть, даже если квартиру у застройщика вы не приняли из-за недоделок и пр., но сам дом сдан — платить придётся по полной. «Договор ипотечного страхования оформляется с момента заключения кредитного договора и зависит от требований кредитора к условиям оказания страховой услуги. В случаях предоставления кредитных средств траншами в страховом договоре может отличаться порядок определения страховой суммы и её размер в разные периоды страхования. Как правило, она привязана к размеру основного долга (остатку ссудной задолженности) заёмщика по ипотечному кредиту», — поясняет Дарья Зуева.
- Проблемный переход с траншевой ипотеки на льготные и другие программы.
Учитывая несвоевременность и неполное перечисление денег на эскроу-счёта, позволить себе такой инструмент, как траншевая ипотека, могут только крупные девелоперы, которые финансируют новые объекты за счёт средств, в большей степени, от уже проданных.
Изменения 2025 года
С января 2025 года начал действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков. При согласовании данного документа Банк России делал акцент именно на исключении рискованных схем ипотечного кредитования, одной из которых, по мнению регулятора, и была траншевая ипотека.
Положения Стандарта действуют только для физлиц, которые покупают жильё в ипотеку для себя, в том числе по договору ДДУ, но не распространяются на займ для индивидуального жилищного строительства.
Итак, что же согласно позиции ЦБ РФ, поможет минимизировать риски заёмщика при покупке квартиры в ипотеку:
- Кредитная организация обязана руководствоваться возрастом человека, который берёт ипотеку, чтобы иметь определённую уверенность в том, что кредит будет им погашен.
- Первоначальный взнос — только собственные средства заёмщика; его нельзя внести за счёт кешбэка от этой же ипотеки либо от других кредитов в этом же банке.
- Ипотечный договор должен предусматривать возможность заёмщика просить банк об изменении условий такого документа, если у него произошло ухудшение финансового состояния.
- Запрет на получение банком вознаграждения от застройщика за снижение ставки по кредиту, если итогом этого будет общее увеличение стоимости ипотечного жилья.
То есть ЦБ РФ недвусмысленно дал понять всем кредитным организациям, что включать в ипотечный договор условия, которые в той или иной степени ухудшают положение заёмщика по сравнению с принятым Стандартом, нельзя.
Дополнительные обязанности для банка
Стандарт предусматривает и некий переходный период. Так с 1 января по 1 июля 2025 года плату за снижение процента по ставке может вносить только заёмщик и исключительно за счёт собственных средств, а не за счёт другого кредита или кешбека.
Напомним, что плата за снижение ставки — это сумма, которую заёмщик уплачивает банку при оформлении ипотеки, за то, что базовая ставка по договору будет более низкой. То есть заёмщик «покупает» себе пониженный процент.
До момента заключения соглашения о пониженной ставке банк обязан предоставить заёмщику полный расчёт по ипотечному кредиту в двух вариантах: для пониженной и обычной процентных ставок. Кроме того, если клиент банка решит досрочно погасить ипотеку, то кредитная организация обязана компенсировать ему переплату вознаграждения за неиспользованный период.
Стоит обратить внимание ещё на один момент. Если банк размещает деньги на аккредитиве (специальном банковском счёте для резервирования средств), то это необходимо указать в договоре ипотеки. При этом с аккредитива средства должны уйти застройщику (на его счёт или счёт-эскроу) в течение 5 рабочих дней.
Банки теперь обязаны до заключения договора с потенциальным заёмщиком проводить подробное информирование своих клиентов о всех рисках и особенностях ипотеки. Люди, которые обращаются в кредитные организации в большинстве своём не имеют финансового или юридического образования, им сложно ориентироваться в тонкостях терминологии и условиях формирования цены. Не все могут позволить себе прибегнуть к услугам ипотечного брокера. Поэтому банк должен объяснить заёмщику все ключевые вопросы такого кредита.
В заключение
Подведём итог: траншевая ипотека — явление молодое. Это вид кредита, при котором банк переводит застройщику не всю стоимость квартиры в новостройке сразу, а делает это частями. Как правило их две — первая оплачивается банком на этапе строительства, а вторая уже после ввода здания в эксплуатацию.
Заёмщику такая схема позволяла внести в качестве первого взноса символическую плату, и далее копить деньги до момента окончания строительства. Кто-то успевал накопить на досрочное погашение ипотеки, кто-то — на серьёзный ремонт и переезд.
Однако Банк России посчитал, что такая схема несёт для заёмщиков больше рисков, чем плюсов, поэтому в 2025 году траншевая ипотека, как явление, уходит с рынка ипотечного кредитования.
