Квартирный вопрос остается актуальным в любые времена. В современных реалиях многие наши сограждане решают его, воспользовавшись ипотечным кредитом. Вы планируете купить квартиру с использованием ипотеки? Для этого потребуется получить в банке одобрение, подготовив пакет документов, в который, как правило, должна войти оценка вашего будущего жилья. Ответ на вопрос: для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, мы рассмотрим в данном тексте.
Зачем это нужно
Чтобы лучше понять, что такое оценка квартиры для ипотеки, обозначим основную цель этой процедуры. С ее помощью банк определяет рыночную стоимость объекта недвижимости, которому предстоит стать залогом по займу. А затем на основе рыночной стоимости банковские аналитики рассчитывают его залоговую стоимость.
Это необходимо на случай, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства, и кредитно-финансовой организации придется компенсировать затраты на выданный ему кредит через продажу залога. Требование к банкам определять залоговую стоимость жилых квадратных метров на основе оценочного расчета их рыночной цены является обязательным в соответствии с текстом Закона «Об ипотеке» .
Сам банк продажей залогового жилья обычно не занимается. Он лишь через суд получает право на это, а далее передает вопрос судебным приставам, которые назначают организатора аукциона. В итоге квартира не выполнившего обязательства заемщика продается, а банк получает вырученную на торгах сумму в качестве компенсации своих потерь от невозвращенного кредита. Следовательно, оценка залога делается, чтобы эта сумма оказалась достаточной для покрытия затрат.
Исходя из результатов оценочного анализа, банк определяет параметры предельной величины кредита, который он готов предоставить заемщику для приобретения конкретного объекта недвижимости. Сотрудники кредитно-финансовой организации оценивают и потенциальные риски, и вероятность снижения стоимости данной квартиры в будущем. В результате величина доступной для заемщика денежной суммы вполне может скорректироваться – понизиться на 20-40% относительно итогов отчета оценщика. Уменьшая риски, банк получает возможность возврата не только тела кредита, но и начисленных процентов, накопившегося долга, штрафов, пеней.
Сделать оценку имеет смысл и для заемщика, поскольку он при этом получит обоснованное подтверждение реальной рыночной цены покупки. На ее основе он сможет поторговаться с продавцом, мотивируя это тем фактом, что банк не выделит ему избыточную сумму кредита. Кроме того, оценщик-профессионал выяснит, нет ли на квартире обременений, не проводилась ли в ней незаконная перепланировка, не является ли она аварийной и т.д.
Кто проводит
Для выполнения квалифицированной оценки привлекаются соответствующие специалисты – оценщики. Регулируется эта нужная и важная работа Законом « Об оценочной деятельности », а также рядом приказов, которые утверждены Министерством экономического развития РФ, и другими документами.
Оценщик должен иметь образование по своему профессиональному профилю, состоять в Союзе оценщиков и официально застраховать свою ответственность. В соответствии с законодательством банк обязан принять результаты оценки, выполненной любым профессиональным оценщиком. Однако на деле банки обычно пользуются услугами оценщиков, указанных в перечне партнеров на их официальных сайтах.
За чей счет выполняется оценка
Если вас интересует, как сделать оценку квартиры для ипотеки, вам следует знать, что оплачена эта процедура будет из кошелька заемщика, занимающегося оформлением кредитного договора. Оплата обычно взимается после проверки оценщиком предоставленных ему документов, но до его выезда по указанному в них адресу.
Внести оплату можно переводом на предоставленные реквизиты счета или банковской карты. После перевода денег клиент и оценщик согласовывают дату и время, когда специалист сможет осмотреть квартиру и сделать ее фотоснимки.
Какие требуются документы
В перечень необходимых документов, предоставляющихся для проведения оценки жилья на вторичном рынке, включаются:
- технический паспорт БТИ с планом жилого объекта,
- выписка из ЕГРН или свидетельство на право собственности,
- договор купли-продажи, мены, дарения,
- паспортные данные заемщика, заказавшего процедуру оценки.
Для первички требуются:
- акт приемки квартиры,
- договор долевого участия,
- паспортные данные.
Итогом процедуры становится отчет, пересылающийся в электронном виде ипотечному менеджеру кредитно-финансовой организации, который занимается оформлением договора ипотеки. Заемщик по запросу тоже может получить его в личном кабинете на сайте банка или в письме на указанную им персональную электронную почту.
Сроки и порядок прохождения процедуры
Вы можете самостоятельно выбрать оценочную компанию, позвонив в те из них, которые входят в список партнеров банка. В беседе с представителем компании поинтересуйтесь, как быстро сможет приехать оценщик, и есть ли у вас возможность влиять на сроки, если вы закажете ускоренную процедуру. По ускоренной схеме специалист обычно приезжает уже на следующий день, а на подготовку отчета по итогам оценки уходит всего несколько часов.
Если процедура проводится в обычном порядке, сроки могут растянуться до нескольких рабочих дней в зависимости от текущей загрузки оценщика и удаленности объекта недвижимости. Заявку на проведение процедуры можно подать как в саму оценочную компанию, так и через онлайн-сервис того банка, в котором вы оформляете ипотеку.
Данные объекта, полученные из документов, из его визуального осмотра и фотосъемки, оценщик вносит в имеющийся у него шаблон, который после окончательного заполнения переводится в соответствующий электронный формат.
Итоговый отчет выглядит как альбом, оформленный из листов в формате PDF (таких листов может быть до 40 и более). Вместе с ним банковскому менеджеру отправляется файл электронной подписи оценщика, заверяющего документ. Без официальной электронной подписи отчет не будет иметь юридической силы.
Какие данные отражаются в отчете
На что влияет оценка квартиры при ипотеке? В первую очередь, на параметры ее текущей рыночной стоимости, которая рассчитывается по профессиональной оценочной методике. В отчете рыночная стоимость указывается для ситуации неспешной продуманной продажи квартиры.
Также в нем отражается ликвидационная цена жилья. Это так называется минимальная стоимость жилого объекта, если его продавать в сжатые сроки. Вместе с ней определяется ликвидность – вероятный период, в течение которого квартира может быть продана, и дается прогноз изменения стоимости данного жилья с течением времени.
Кроме того, в отчете детально описываются все значимые параметры квартиры. В их числе:
- местоположение;
- наличие и доступность транспортной инфраструктуры, автомобильной парковки;
- особенности прилегающей территории и района, в котором расположен многоквартирный дом;
- материал здания – его фундамента, стен, перекрытий;
- год постройки, этажность, текущее состояние всего дома, кровли, подъезда, парадной;
- характеристики квартиры: общая и жилая площадь, количество и планировка комнат, качество ремонта, вид за окнами, наличие либо отсутствие незаконных перепланировок, обременений и т.д.
Если в квартире на полу старый, потертый линолеум, а на стенах замусоленные выцветшие обои, в отчете обязательно будет указано, что жилой объект требует ремонта.
По результатам оценки и на ее основе банковские аналитики рассчитывают максимальную сумму, которую банк готов выделить заемщику под залог покупаемого жилья. Оценочный отчет действителен в течение шести месяцев.
Можно ли повлиять на итоги работы оценщика
Банки выдают ипотеку, исходя из расчетной залоговой стоимости, определяемой на основе оценки объекта недвижимости. Если в ходе поисков жилья на вторичном рынке вам приглянулась конкретная квартира, но продавец требует за нее высокую цену, поговорите с оценщиком. Он вполне может пойти вам навстречу, например, обозначив в отчете повышенные коэффициенты для состояния комнат или указав в нем присутствие мебели, которая продается вместе с квартирой.
Применение повышающих коэффициентов может на 10-15% повысить оценку и, соответственно, увеличить сумму ипотечного займа, которую банк будет готов выделить на приобретение понравившегося вам жилища.
Современные тенденции
Сейчас некоторые банки при оформлении ипотеки не требуют отчета профессионального оценщика, а рассчитывают оценочные параметры силами своих специалистов или с использованием современных компьютерных программ на базе искусственного интеллекта. Например, Сбербанк дал старт подобному проекту в ряде российских регионов с августа 2023 года.
Оформление ипотеки без необходимости предоставления оценочного отчета дает возможность сэкономить на услугах профессиональных оценщиков и сократить срок получения кредита.
Теперь вы знаете, для чего делается оценка квартиры при ипотеке, по каким параметрам специалист будет оценивать ваше будущее жилье, и что может повлиять на результаты его работы.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
