Вы хотите взять ипотеку, но прежде хотите разобраться во всех тонкостях сделки: ищете информацию в интернете, расспрашиваете друзей и знакомых об их опыте покупки. Но вопросов становится только больше. Вместо понимания в голове возникает хаос, который усугубляют многочисленные «супервыгодные» предложения, акции и реклама банков и застройщиков.
В такой ситуации вам поможет ипотечный брокер.
Брокер по ипотеке — кто это
Простыми словами ипотечный брокер — это посредник между потенциальным заёмщиком и банком. Его задача — разъяснить клиенту все тонкости ипотечного договора и представлять его интересы в кредитной организации. Иногда такого брокера называют ипотечным консультантом.
Ипотечный брокер может быть сотрудником юридического лица, индивидуальным предпринимателем или самозанятым. В каком бы статусе он ни работал — его настольная книга — Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Помимо этого, брокер должен знать:
- методики анализа финансового состояния;
- технологии, применяемые в розничном кредитовании;
- методику визуального андеррайтинга клиента (оценка риска неплатёжеспособности);
- признаки клиентов с повышенной концентрацией риска;
- алгоритмы анализа финансовой отчётности;
- основные способы обеспечения возвратности кредита;
- нюансы рынка недвижимости, в том числе по регионам, и многое др.
Брокер возьмёт на себя общение с банком, поможет сэкономить ваши силы, нервы и время при подборе лучшего предложения.
Задачи брокера по ипотеке
Чтобы в полной мере понять, зачем нужен брокер при оформлении ипотеки, нужно разобраться, какие задачи он выполняет.
- Анализ ситуации. Брокер оценивает вашу платёжеспособность. Важно рассказать ему всё, как есть, не скрывать информацию о других кредитах и иных финансовых обязательствах, например, если вы платите алименты. Тут имеет значение и ваша кредитная история — допускали ли вы просрочки платежей, как часто это случалось, объявляли вы себя ранее банкротом (через внесудебную процедуру или же по суду). Если ваш представитель не будет в курсе этих вещей, а банку о них станет известно, вы наверняка получите отказ по кредиту, и брокер уже никак не сможет повлиять на решение банка.
- Поиск оптимального варианта ипотеки. Исходя из ваших потребностей и возможностей брокер начнёт создавать «формулу идеальной ипотеки», которая одновременно будет удовлетворять вас и которую с большей вероятностью одобрит банк.
- Сбор необходимых документов. Ипотечный брокер помогает собрать документы, которые требует банк для оформления договора. Например, он подскажет, как запросить справку 2-НДФЛ у работодателя или из ИФНС, как получить заверенную копию трудовой книжки, в том числе в электронном виде. Также брокер поможет заёмщику правильно оформить заявку на ипотеку.
- Участие в переговорах с банком. Для рядового человека без специальных знаний в области права и финансов общение с сотрудниками банка при заключении ипотечного договора чем-то похоже на разговор с иностранцем. Не всё, что говорит сотрудник кредитной организации, будет ясно заёмщику, поэтому ему нужен «переводчик», который понятным языком разъяснит все тонкости и важные моменты сделки.
Как работает ипотечный брокер
Обычно работа ипотечного брокера начинается с консультации, на которой обсуждаются условия сотрудничества и заключается договор на оказание брокерских услуг.
Далее брокер принимается за работу: помогает собрать нужные документы, подыскивает самый выгодный вариант ипотеки и подробно разъясняет условия кредитования — сроки договора, размер и порядок внесения платежей, необходимости оформления ипотечной страховки и др.
Взаимодействие с клиентом
Ипотечный брокер предметно взаимодействует со своим клиентом — потенциальным заёмщиком. Он знает, по каким критериям и как именно банки оценивают будущих участников кредитного договора, поэтому брокер помогает клиенту подготовиться к общению с банком.
Кроме того, грамотный посредник научит, как сориентироваться в многообразии предложений. Например, одна и та же кредитная организация может предлагать два очень похожих продукта, которые будут отличаться едва заметной разницей в процентах – такой незначительной, что клиент может не обратить на неё внимание. Однако для опытного ипотечного брокера это не останется незамеченным — даже мизерная разница в процентных ставках даст возможность сэкономить приличную сумму денег за весь период кредитного договора.
Работа с банком
Ипотечный брокер нужен и при общении потенциального заёмщика с кредитной организацией. Почему это важно? У банков есть определённые «стандарты надёжности», то есть платёжеспособности клиента. И те категории заёмщиков, которые не совсем подпадают под такое представление банка, рискуют получить отказ при оформлении ипотеки.
Так, кредитная организация с большей вероятностью одобрит ипотечный займ тому, кто много лет работает в крупной стабильной компании на хорошей должности, чем успешному предпринимателю, который открыл ИП год назад.
Задача брокера по ипотеке здесь — убедить, что потенциальный заёмщик надёжен и платёжеспособен, пусть и не полностью отвечает стандартам кредитной организации.
Как выбрать ипотечного брокера
С поиском грамотного и опытного ипотечного брокера ситуация обстоит примерно так же, как и со стоматологом или мастером по ремонту — их передают из рук в руки. Хорошо, если кто-то из ваших знакомых или друзей сможет порекомендовать конкретного специалиста.
Когда подыскиваете брокера самостоятельно, рекомендуем учитывать при его выборе несколько характеристик, которые, на наш взгляд, влияют на его профессионализм и качество предоставляемых услуг.
Брокер должен быть:
- В курсе повестки рынка недвижимости. Брокер должен ориентироваться в текущей ситуации рынка недвижимости — отчасти быть риелтором: следить за ценами на новостройки и вторичку, за уровнем спроса и предложений, размером ключевой ставки ЦБ РФ, от которой, собственно, зависят процентные ставки по всем кредитам, включая ипотеку.
- Хорошим психологом. Брокер должен уметь выстроить доверительные отношения со своим клиентом, поскольку будет анализировать всё его текущее финансовое состояние, учитывать его запросы при поиске жилья в ипотеку и т.п. При этом брокер знает, как сотрудники кредитных организаций общаются с потенциальными заёмщиками и оценивают их. Поэтому на переговорах с банком он берёт на себя роль «психологического громоотвода», и продолжает им быть до тех пор, пока клиент не получит одобрение сделки.
- Грамотным юристом. Опытный брокер хорошо разбирается во всех тонкостях и хитросплетениях кредитных договоров, страхования, финансовых условий и пр. В отличие от клиента, за сложными терминами и оборотами он легко видит суть, которая может быть не очевидна среднестатистическому заёмщику. Как посредник он переводит документы с «юридического» на понятный своему клиенту язык – это может уберечь клиента от невыгодной сделки.
- Стратегом. Опыта и знаний брокера должно хватать, чтобы оценивать ситуацию со всех сторон — как с позиции своего клиента, так и с точки зрения банка. Это позволяет спрогнозировать вероятность одобрения сделки или отказа.
При выборе специалиста прочтите отзывы клиентов, пообщайтесь с ним по телефону или сходите на очную консультацию — личная встреча поможет создать более полное впечатление о человеке.
Заключение
Итак, брокер по ипотеке:
- это специалист, который сочетает в себе функции юриста, риелтора, финансового консультанта и психолога;
- экономит ваши силы, нервы и время. Вам не нужно самостоятельно подбирать квартиру и изучать все возможные предложения по кредитам от разных банков — брокер проанализирует вашу платёжеспособность и запросы, и подберёт вам наиболее походящие варианты для покупки;
- представляет ваши интересы в банке. Вы не останетесь один на один с сотрудниками банка — ипотечный консультант будет рядом и разъяснит все непонятные и сложные моменты простыми словами.
Покупка недвижимости в ипотеку — это долгосрочная и очень ответственная сделка. Если вы опасаетесь, что вас могут обмануть или просто нет времени возиться с бумагами — стоит воспользоваться услугами ипотечного брокера. Это сбережёт ваши нервы и деньги.
