Когда бюджет на аренду офиса ограничен, встаёт вопрос, можно ли использовать для этих целей квартиру. А если бизнес связан со сферой услуг, такой вариант становится ещё привлекательнее из-за близости к потенциальным клиентам. В этой статье расскажем о подводных камнях и законодательных ограничениях аренды квартиры под офис.
Зачем снимать квартиру под офис
Главное преимущество аренды жилья под офис – стоимость. Например, в Пресненском районе Москвы квартиру площадью 35–50 м2 можно снять 60 тыс. ₽. За офис той же площади в том же районе придётся отдать втрое больше — от 200 тыс. ₽.
Офис в спальном районе подойдёт предпринимателям, оказывающим услуги, – психологам, репетиторам, преподавателям музыки, юристам, парикмахерам, мастерам маникюра, массажистам. Потенциальным клиентам проще получить услугу в соседнем доме, чем ехать в бизнес-центр.
Отсюда вытекает ещё один плюс. В отличие от многолюдных офисов, уют квартиры располагает сам по себе, и влияет на впечатление клиента. Качественно предоставляемые услуги в более комфортной и неформальной обстановке помогут быстрее набрать базу постоянных клиентов.
У этого плюса есть и обратная сторона — домашний офис выглядит несерьёзно, и в него тяжело будет привлечь статусного клиента. К тому же есть и законодательные ограничения —не любая фирма может разместиться в квартире.
Можно ли по закону арендовать жильё под офис
В российском законодательстве есть некоторые противоречия относительно того, можно ли использовать жилые помещения под офис. Так, в пункте 2 статьи 288 Гражданского кодекса (ГК РФ) говорится, что в квартирах допускается только проживание людей.
Такая же формулировка прописана в статье 17 Жилищного кодекса (ЖК РФ). При этом она же позволяет использовать жильё для профессиональной деятельности самозанятых или работы индивидуальных предпринимателей. Но только в том случае, если помещение использует владелец, а его работа не мешает соседям.
Итак, квартиру можно использовать под офисное помещение, если:
- она находится в собственности самозанятого или ИП;
- деятельность «офиса» не мешает соседям;
- соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарных, экологических и других норм.
Закон запрещает размещать в жилом помещении производство, гостиницу, вести розничную торговлю. Выходит, что в квартире можно, например, организовать кабинет юриста или психолога, заниматься репетиторством или просто работать на удалёнке.
Юридическим лицам (ЮЛ) вести предпринимательскую деятельность в жилом помещении нельзя, хотя можно в нём зарегистрироваться. Но только в том случае, если там проживает директор или учредитель фирмы (об этом говорится в постановлении пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61).
У такого варианта есть плюсы для бизнеса: экономия на покупке юридического адреса и затруднение налоговых проверок. Но есть и минусы: сложность в получении некоторых лицензий и нежелание банков сотрудничать.
Что будет, если юрлицо откроет офис в квартире
Если юрлицо всё-таки намерено использовать квартиру в качестве офиса, то её придётся переводить в разряд нежилых помещений. Формально ЮЛ разрешено арендовать квартиру – это закреплено в статье 671 ГК РФ. Но такое помещение может использоваться только для проживания граждан, например, сотрудников или приглашённых специалистов, что должно быть указано в цели договора.
Вести дела в арендованной квартире юрлицам запрещено. ЖК РФ позволяет собственникам сдавать для предпринимательской деятельности третьих лиц только те квартиры, которые переведены в нежилой фонд.
В противном случае – если окажется, что компания ведёт в обычной квартире коммерческую деятельность, – юридическое лицо понесёт административную ответственность. Штраф составит от 40–50 тыс. ₽ (ст. 7.22 КоАП РФ).
Есть и другие риски, если использовать арендованную квартиру не по назначению:
- сделка будет признана недействительной, а стороны должны будут вернуть всё, что было по ней получено;
- затраты по аренде и содержанию жилого помещения компания не сможет указать в статье расходов. Правда, есть выход – их можно указать в качестве формы оплаты труда сотрудника, для которого снимается квартира. Тогда расходы будут учтены при определении налоговой базы.
При аренде помещения в жилом доме под офис ЮЛ лучше сразу уточнять у собственника, переведено ли оно в статус нежилого, чтобы избежать проблем в будущем.
Правда, существует ещё одна лазейка, которая позволяет не менять статус квартиры: можно оформить договор субаренды на ИП, которое находится под контролем компании. Но по-прежнему остаются все ограничения, применимые к ИП, например, запреты на торговлю и обустройство в квартире производства.
Как перевести жильё в статус нежилого помещения
Чтобы юридическому лицу обустроить офис в квартире, придётся переводить её в нежилой фонд. Как следует из статьи 22 Жилищного кодекса РФ, чтобы сменить статус помещения, нужно соблюсти следующие условия:
- квартира не может быть единственным жильём её собственника;
- помещение находится на первом этаже здания. Второй этаж допустим, но только в случаях, когда под квартирой находятся нежилые помещения;
- в квартире есть возможность обустроить отдельный вход (организация не должна использовать общий подъезд дома);
- у квартиры нет других собственников, в ней не прописаны иные лица.
Если квартира отвечает всем этим требованиям, то можно обратиться в МФЦ или другой компетентный орган (в Москве это Департамент жилищной политики) со следующими документами:
- заявление на смену статуса помещения;
- выписка из ЕГРН либо правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи);
- технический паспорт квартиры из БТИ;
- полный план дома, где находится квартира;
- проект перепланировки, если она нужна для превращения квартиры в нежилое помещение;
- решение собственников дома об их согласии на смену статуса помещения (оно указывается в протоколе общего собрания);
- согласие владельцев помещений, примыкающих к квартире.
Решение о смене статуса жилья принимается в течение 45 дней, следует из статьи 23 ЖК РФ. После чего собственника информируют о принятом решении – на это у организации есть три рабочих дня. Если переоборудование квартиры не требуется, то формально на этом завершается процесс смены статуса.
Если же квартиру нужно переоборудовать (например, делать отдельный вход), то уведомление фактически даёт на это право.
После завершения работ по перепланировке необходимо получить акт приёмочной комиссии — он и станет подтверждением того, что квартира окончательно переведена в статус нежилого помещения.
