Иногда у заёмщика по ипотечному договору есть «помощники», которые в случае непредвиденных ситуаций делят финансовое бремя с должником — поручитель или созаёмщик. Но порой обстоятельства складываются так, что временная поддержка не решает проблем, и заёмщик по ипотечному договору хочет полностью переложить бремя кредита на другого человека. Почему может сложиться такая ситуация и возможно ли переоформить ипотечный займ на другого человека — расскажем в нашей статье.
Причины переоформления ипотеки
Сразу уточним, что переоформление ипотеки на другое лицо — это право банка, но не его обязанность. То есть предоставление такой возможности вам как заёмщику будет зависеть от внутренних правил того банка, в котором у вас ипотека. Причина для переоформления такого кредита должна быть очень веской.
В большинстве случаев перед тем, как начинать переуступку ипотеки, стоит по данному вопросу проконсультироваться с сотрудниками банка и получить согласие кредитной организации на переоформление. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке» предписывает банкам обязанность идти клиенту навстречу при рефинансировании или оформлении кредита на другое лицо, поэтому шансы на успех есть.
Необходимость переуступить ипотеку другому человеку может быть следствием разных причин:
- Невозможность платить по кредиту. Кредитный заём в банке на покупку квартиры берётся на длительный срок. Бывают ситуации, когда у заёмщика, созаёмщика и (или) поручителя нет возможности нести финансовое бремя по ипотеке.
- Расторжение брака. При разводе ипотечное жильё, как правило, остаётся в собственности одного из расстающихся супругов, на которого и переходят обязательства по выплате кредита.
- Смерть заёмщика. В данной ситуации банк перекладывает финансовые обязательства на наследника. А если он не достиг совершеннолетия, то на его законного представителя. В этом случае новому собственнику стоит сразу обезопасить себя от других «наследников», которые захотят оспорить право на владение собственностью. Решить эту проблему может страхование титула. «Обязанность страховать титул клиенту прописывает банк в условиях кредитного договора и часто наличие такого страхования будет являться условием выдачи ипотечного кредита. Страхование титула также снижает риски банка, поэтому при ипотеке на вторичное жильё в большинстве случаев титул страхуют», — объясняет заместитель руководителя управления розничного андеррайтинга и методологии «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова.
- Совершеннолетие ребёнка. В ряде случаев родители берут ипотеку, чтобы обеспечить будущее своему ребёнку. И когда тот взрослеет, становится совершеннолетним и устраивается на работу — у родителей появляется возможность передать и объект ипотеки, и сам кредит ребёнку.
Как можно передать ипотечный кредит другому лицу
Есть несколько вариантов переуступки обязательств по ипотеке другому лицу.
Перевод долга
Оформление права собственности на ипотечное имущество переходит на другое лицо — нового заёмщика — с переводом на него оставшейся части долга. Условия по ипотеке остаются теми же — ставка, срок, сумма ежемесячного платежа. Разница между стоимостью недвижимости и остатком — выкупается новым заёмщиком у прежнего владельца.
Обратите внимание! Далеко не все банки соглашаются на перевод долга: условия по ипотеке были согласованны для конкретного лица, и с точки зрения банка предоставление этих же условий другому человеку повышает риск невозврата заёмных средств.
Кстати, по закону ипотека должна быть застрахована. Стоимость полиса немаленькая, поэтому резонно узнать, можно ли при переводе долга по ипотеке переоформить на нового хозяина и страховку объекта.
«Нет, так сделать нельзя. Договор ипотечного страхования двусторонний и страхователем по нему будет лицо, у которого есть имущественный интерес в отношении застрахованного объекта недвижимости. Проще говоря — это собственник. А если при переводе долга меняется собственник, то действующий страхователь теряет этот самый имущественный интерес, и договор с ним в этом случае должен быть прекращён», — поясняет эксперт «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова .
Рефинансирование
Процедура подразумевает обновление всего пакета документов, и это удобный момент для смены заёмщика.
Бывает, что банк, который выдал ипотечный займ, через время предлагает клиенту рефинансировать кредит на более выгодных условиях. А иногда банки-конкуренты предлагают выгодные условия для рефинансирования. Однако стоит иметь в виду, что не все банки при проведении рефинансирования меняют состав заёмщиков. Часто — это два последовательных действия: сначала происходит рефинансирование кредита с текущим заёмщиком, а уже после этого переписывают ипотеку на нового заёмщика.
Оформление брачного договора
Если ипотеку оформляют супруги, они автоматически станут созаёмщиками. Для разделения ипотечного жилья, которое находится у супругов в общесовместной собственности, необходимо оформить брачный договор. Как правило, новым заёмщиком становится один из бывших супругов. Однако бывают случаи, когда согласие относительно имущества не достигнуто, и экс-супруги вынуждены продать квартиру.
Сделка купли-продажи
Ипотечную квартиру у текущего заёмщика может выкупить новый. Собственник продаёт квартиру с согласия банка. При оформлении возможны два варианта. Первый — трёхсторонняя сделка (перекредитование), то есть переоформление кредита на новое лицо. Второй — при котором покупатель берёт ипотеку там же, где и текущий заёмщик, и гасит задолженность последнего. Кредитная организация видит движение средств по сделке и переход права собственности к покупателю.
Новый собственник обязан застраховать ипотеку, и сроки жёстко регламентированы.
«Чаще всего эта дата совпадает с датой кредитного договора. Но есть случаи, когда клиенту даётся время на оформление страховки в период между подписанием кредитного договора и фактической выдачей кредита» — уточняет Ксения Гончарова .
Иногда покупатель и продавец стараются избежать «контроля» банка. В этом случае покупатель может дать продавцу под расписку или по предварительному соглашению купли-продажи недвижимости деньги на погашение ипотеки. И после снятия банком обременения стороны заключают основной договор. Однако данный способ достаточно рискованный для покупателя, поэтому сделку купли-продажи ипотечной квартиры стоит проводить через банк, в котором продавец брал ипотеку.
Кому можно переуступить ипотеку
Возможность переписать ипотеку на другого человека зависит от того, кто именно выступает новым заёмщиком. Передать квартиру можно родственнику, в том числе несовершеннолетнему (от его имени будет действовать его законный представитель) или третьему лицу.
Для уступки прав по ипотеке новый заёмщик должен отвечать тем же требованиям, что и текущий, а также предоставить в банк пакет документов, аналогичный тому, который собирал первый заёмщик.
Среди обязательных условий для заёмщика:
- Положительная кредитная история. Частые просрочки или долги по другим займам в подавляющем большинстве случаев приведут к отказу в выдаче нового.
- Доход, позволяющий исправно вносить платежи по ипотеке (не более 60 % от ежемесячного дохода). Если банк посчитает кредитную нагрузку чрезмерной для нового заёмщика, то переоформить договор не получится. Кстати, для того, чтобы перевести ипотеку новому заёмщику, можно привлекать созаёмщиков и поручителей.
- Соответствующий возраст. Обычно, от 21 года и на момент погашения не более 65-70 лет.
- Необходимый стаж работы. Как правило, общий — должен быть не менее 1 года, а на текущем месте — 6 месяцев.
Следует учитывать, что список обязательных требований к ипотечным заёмщикам у разных банков может существенно отличаться. И любое несоответствие какому-либо из требований — причина для отказа в переоформлении ипотеки.
Какие документы вам понадобятся
Чтобы переоформить ипотеку на другого человека, нужно предоставить в банк пакет документов:
- паспорта текущего и нового заёмщиков;
- трудовую книжку и справку о доходах нового заёмщика;
- документы на право владения ипотечной недвижимостью, в том числе текущий договор с банком об оформлении кредита;
- заявление на переоформление ипотеки.
Также, в зависимости от внутренних правил банка, могут потребоваться ИНН, СНИЛС и другие документы.
Пошаговая процедура
Переуступку прав оформляют в несколько этапов:
- Предварительная консультация в банке — вы должны быть уверены, что кредитная организация, в которой у вас ипотека, практикует её перевод на другое лицо. Также сотрудник банка пояснит, какие документы понадобятся в вашем случае.
- Подача заявления в кредитно-финансовую организацию с детальным указанием причин переуступки прав и соответствующего пакета документов.
- Получение решения банка на заявку.
- Оформление нового ипотечного договора.
- Регистрация в Росреестре, после которой квартира закрепляется за новым собственником, а права и обязанности по кредиту переходят к новому заёмщику.
Процедура может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. До её полного завершения долговые обязательства будут лежать на текущем заёмщике. Просрочки по платежам в этот период допускать нельзя.
Основания для отказа
Далеко не во всех случаях банки дают согласие на переоформление ипотеки. Причина обычно в несоответствии нового заёмщика каким-либо требованиям банка — это повышает вероятность, что банк не получит суммы, на которую рассчитывал, выдавая кредит.
Наиболее частые причины отказа:
- у нового заёмщика плохая кредитная история или её вообще нет;
- у нового заёмщика есть незакрытые обязательства по другим кредитам — несоразмерное увеличение долговой нагрузки;
- низкий уровень доходов нового заёмщика;
- несоответствие требованию ипотечной программы — изначально ипотека могла быть льготной, а новый заёмщик не подходит под эти условия.
Перенос обязательств по ипотечному кредиту с проверенного заёмщика на нового — всегда риск для банка. Однако, если жизненные обстоятельства сложились так, что клиент не может выплачивать ипотеку, а новый заёмщик полностью соответствует требованиям банка, в большинстве случаев кредитно-финансовая организация идёт клиенту на встречу и согласовывает сделку.
