Новые правила перепланировки жилых помещений в 2024 году: самое важное для владельцев недвижимости

С 1 апреля 2024 года на территории Российской Федерации начинает действовать новый федеральный закон, регулирующий порядок согласования перепланировок жилых помещений. Основная цель изменений — повысить уровень безопасности проживания в многоквартирных домах и обеспечить баланс интересов всех собственников. Однако некоторые нововведения могут создать дополнительные трудности для владельцев недвижимости при проведении ремонта и потребовать от них больших затрат.

Главное изменение: новое определение перепланировки

Ключевым нововведением станет существенное расширение понятия перепланировки. До вступления закона в силу перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, которое требовало внесения корректировок в технический паспорт объекта недвижимости. Теперь под определение перепланировки будет подпадать любое изменение границ и площади помещения, влияющее на его конфигурацию, размер и количество комнат.

Это означает, что значительно увеличится перечень ремонтных работ, для проведения которых потребуется получать официальное разрешение уполномоченных органов. Многие популярные виды переустройства квартир, которые ранее можно было выполнять без согласования, теперь однозначно будут классифицироваться как перепланировка со всеми вытекающими требованиями.

Такое расширение трактовки направлено на то, чтобы исключить возможность проведения работ, потенциально опасных для состояния дома и безопасности проживания, без надлежащего контроля. Собственникам придется более ответственно подходить к любым изменениям конфигурации своего жилья и действовать строго в рамках правового поля во избежание проблем.

Эксперт в области жилищного права Юлия Жукова поясняет: «Такое расширение существенно увеличивает перечень работ, на проведение которых потребуется получать разрешение уполномоченных органов. Если раньше для устройства, например, гардеробной из части коридора или возведения новых перегородок для разделения комнаты на две, не нужно было согласовывать перепланировку, то сейчас эти работы однозначно попадают под новое определение и должны пройти официальную процедуру согласования» .

Прежде собственники могли на свой страх и риск менять конфигурацию квартиры без оформления разрешительной документации. Новый закон исключил возможность для подобных вольностей — всё придётся согласовывать. Несогласованные перепланировки могут обернуться для собственника серьёзными проблемами вплоть до принудительной продажи квартиры на торгах или её конфискации в судебном порядке.

Новая процедура согласования перепланировки

Для проведения перепланировки жилого помещения по новым правилам собственнику необходимо пройти несколько этапов согласования и подготовить ряд документов. Последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Подготовка пакета документов:

• заявление на перепланировку;
• правоустанавливающие документы на помещение (при наличии сведений в ЕГРН могут не потребоваться);
• проект перепланировки, разработанный специализированной организацией или квалифицированным специалистом в соответствии с установленными требованиями;
• технический паспорт помещения до перепланировки (запрашивается уполномоченным органом самостоятельно при необходимости);
• согласие всех собственников помещений в МКД на перепланировку, оформленное протоколом общего собрания (если затрагивается общее имущество);
• письменное согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в помещении по договору соцнайма;
• заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки (для объектов культурного наследия).

2. Подача полного комплекта документов в уполномоченный орган местного самоуправления (в отдельных регионах — в жилищную инспекцию или МФЦ).

3. Рассмотрение заявления и принятие решения о согласовании либо отказе в течение 45 дней.

Стоит обратить внимание, что разработку проекта перепланировки необходимо поручать профессионалам, так как самостоятельно подготовленная документация не будет принята. Это означает дополнительные расходы собственника на услуги проектировщиков.

Завершение перепланировки и оформление документов

После получения разрешения и окончания ремонтно-строительных работ собственник должен направить в уполномоченный орган уведомление о завершении перепланировки. К нему необходимо приложить новый технический план помещения, в котором отражены произведённые изменения. Изготовлением техплана занимается кадастровый инженер, услуги которого оплачиваются отдельно.

На подготовку техплана отводится 1 месяц с момента получения уведомления уполномоченным органом. Его стоимость зависит от площади помещения и региональных расценок, но в среднем составляет 10-15 тыс. рублей.

После подачи техплана орган местного самоуправления самостоятельно направляет в Росреестр сведения для внесения изменений в ЕГРН. Ранее собственникам приходилось делать это самостоятельно после получения акта о завершённой перепланировке. Теперь процедура упростилась, однако срок регистрации изменений в ЕГРН увеличился до 5 рабочих дней.

Таким образом, новая процедура согласования перепланировки отличается более жёсткими требованиями к подготовке документации и большими сроками прохождения отдельных этапов. Собственникам жилья следует учитывать эти нюансы и запастись терпением.

После того, как собственник уведомил орган согласования о завершении перепланировки, он должен в течение месяца подать туда обновленный техплан помещений. За этим документом придётся обратиться к кадастровому инженеру. Обойдётся услуга в 10-15 тыс. руб. – в зависимости от площади помещения и региона.

Как поясняет юрист ООО КрымЭкспертГрупп Пидпалая Екатерина , до вступления нового закона в силу собственник должен был после получения акта о завершенной перепланировке самостоятельно обращаться с техпланом в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Теперь эту функцию выполняют органы местного самоуправления, что, с одной стороны, упрощает задачу для граждан, но с другой, увеличивает срок регистрации изменений до 5 рабочих дней после получения документов от приемочной комиссии.

Только после того, как сведения о перепланировке будут отражены в ЕГРН, весь процесс можно считать завершённым с юридической точки зрения. Таким образом, в общей сложности с момента подачи заявления на перепланировку до полного оформления документов по новым правилам может пройти около трех месяцев.

Ограничения и запреты на перепланировку

Закон не только усложняет процедуру согласования переустройства помещений, но и вводит прямые запреты на определённые виды работ. В частности, получить разрешение на перепланировку теперь будет невозможно, если планируется:

• объединять газифицированные помещения (кухни) с жилыми комнатами;
• переносить радиаторы центрального отопления на балконы, лоджии или террасы;
• устраивать тёплые полы с подключением к общедомовым инженерным системам;
• увеличивать площадь помещений за счёт лифтовых шахт или вентиляционных каналов;
• организовывать вход в помещение с улицы (если речь не идёт о переводе из жилого в нежилой фонд);
• демонтировать или разрушать несущие конструкции здания.

Кроме того, ужесточаются требования к переустройству в домах, признанных культурным наследием, а также в многоэтажках со степенью износа более 50%. По словам Ирины Кудрявцевой , в таких зданиях могут быть введены дополнительные ограничения вплоть до полного запрета на перепланировку.

Ещё один важный нюанс — новые нормы распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения в многоквартирных домах (офисы, магазины, кафе и т.д.). Их владельцам тоже придётся играть по новым правилам и согласовывать любое переустройство с органами местного самоуправления.

Плюсы и минусы нового закона

Как и у любого нововведения, у закона о перепланировках есть свои достоинства и недостатки. Главный плюс очевиден — усиление контроля за переустройством помещений должно исключить появление потенциально опасных для проживания квартир и повысить уровень комфорта для всех жильцов многоэтажки. Ведь несогласованный демонтаж несущих стен или подключение тёплого пола к системе отопления может не только испортить жизнь соседям, но и спровоцировать аварийную ситуацию в доме.

Риэлтор Наталья Костерина видит в этом основное предназначение новых правил: «Ужесточение норм направлено, прежде всего, на профилактику возникновения ситуаций, угрожающих безопасности проживания и состоянию общего имущества в многоквартирном доме. Обязательный учет мнения всех собственников через процедуру общего собрания поможет найти баланс интересов и избежать конфликтов, которые раньше нередко возникали на почве несогласованных перепланировок».

Положительным фактором является и то, что централизованная передача данных о перепланировке из уполномоченных органов в Росреестр снижает риск появления неучтенных изменений и расхождений между фактическим и юридическим состоянием помещений. А наличие официально оформленной перепланировки повышает ценность квартиры на вторичном рынке и облегчает её дальнейшую продажу.

Вместе с тем, новый порядок несёт немало сложностей и издержек для собственников. Необходимость подготовки большого количества документов, обращения к услугам проектировщиков и кадастровых инженеров, длительные сроки согласований — всё это потребует от граждан дополнительного времени, сил и средств.

«Вполне ожидаемо, что в первое время после вступления закона в силу могут возникать очереди на согласование перепланировок и технические сложности, связанные с новизной процедур, — допускает Наталья Шевченко , специалист МФЦ. — Есть опасения, что рынок подготовки проектов и техпланов на какой-то период станет дефицитным, чтоприведёт к удорожанию соответствующих услуг. То есть весомая часть расходов, как всегда, ляжет на плечи потребителей».

Также новые правила ограничивают свободу собственников по переустройству своего жилья, сужают возможности для реализации дизайнерских решений. Даже если планировочные изменения не затрагивают несущие конструкции и права соседей, согласовать их будет непросто. Например, практически невозможной станет популярная у владельцев квартир-студий перепланировка с объединением кухни и гостиной.

Определённые вопросы вызывает и эффективность работы приёмочной комиссии, ведь в ней будут преимущественно чиновники, а не специалисты-практики. А именно комиссия будет проводить итоговую оценку качества сделанной перепланировки. Насколько объективными и профессиональными будут их суждения – большой вопрос.

Как снизить риски при перепланировке

Очевидно, что проведение перепланировки в 2024 году даже для законопослушных собственников станет более трудоёмкой и затратной процедурой, чем раньше. Однако соблюдение установленных норм и требований поможет избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы. Эксперты советуют придерживаться следующего алгоритма действий.

1. Перед началом ремонта внимательно изучите правовые нормы и ограничения, касающиеся перепланировки. Проконсультируйтесь со специалистами о возможности реализации ваших идей в конкретном помещении.
2. Разработку проекта перепланировки доверьте профессионалам. Экономия на услугах проектировщиков может обернуться проблемами при согласовании или эксплуатации помещения.
3. На всех этапах следуйте официальной процедуре и соблюдайте предусмотренные законом сроки. Оформляйте необходимые документы и не пренебрегайте коммуникацией с местными органами власти.
4. Если возникают разногласия с приёмочной комиссией по поводу качества произведённых работ, аргументируйте свою позицию ссылками на проектную документацию и акты скрытых работ.
5. Контролируйте своевременное внесение сведений о перепланировке в ЕГРН. Без этого вы не сможете полноценно распоряжаться своим помещением.

Ну а тем, кто только планирует покупку квартиры в новостройке и задумывается о её перепланировке, стоит максимально ответственно отнестись к выбору самого объекта. Ведь далеко не все современные планировки технически допускают внесение серьёзных изменений. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, запросите техническую документацию по дому, проконсультируйтесь с профильными специалистами.

Подведём итоги

У изменения правил согласования перепланировки жилых помещений есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, усиление контроля призвано обеспечить безопасность проживания в многоквартирных домах, снизить риски возникновения аварийных ситуаций, уменьшить количество конфликтов на почве несогласованного переустройства. Положительным моментом является и «обеление» рынка перепланировок, снижение числа неучтённых изменений в квартирах.

С другой стороны, новые правила ограничивают свободу собственников по распоряжению своим имуществом, сужают возможности для индивидуальной планировки квартир. Усложнение процедуры согласования и появление дополнительных расходов на услуги специалистов могут стать серьёзной проблемой для некоторых граждан.

Кроме того, принятие закона автоматически ставит вне правового поля тысячи ранее выполненных перепланировок, которые теперь подпадают под новое определение этого понятия. По некоторым оценкам, до 80% ранее узаконенных переустройств квартир не соответствуют актуальным нормам. Всем владельцам такого жилья, возможно, придётся заново пройти процедуру согласования, что породит огромный объём работы для уполномоченных органов и создаст неудобства для собственников.

Многие эксперты склонны считать, что ужесточение правил перепланировки является своего рода «маятниковой реакцией» государства на излишне либеральное регулирование этой сферы в предыдущие годы. Не исключено, что по мере правоприменительной практики в закон будут вноситься коррективы, которые оптимизируют и упростят отдельные процедуры. Но в любом случае, общий вектор на усиление контроля и «обеление» рынка перепланировок, скорее всего, сохранится.

Чтобы переходный период прошёл максимально безболезненно, всем участникам процесса – собственникам жилья, проектировщикам, строителям, представителям органов власти – необходимо проявить ответственность, компетентность и готовность к конструктивному диалогу. Ведь в конечном счёте, новые правила создавались для блага и безопасности самих граждан. И все мы заинтересованы в том, чтобы наше жильё было не только комфортным, но и надежным.

Остаётся надеяться, что здравый смысл и стремление к балансу частных и публичных интересов возобладают над бюрократическими препонами и корыстными мотивами отдельных участников рынка. Тогда со временем процедура перепланировки станет действительно понятной, прозрачной и необременительной для всех собственников. А качественно выполненное переустройство квартир перестанет быть роскошью и станет доступным способом улучшения жилищных условий для миллионов российских семей.