При покупке или продаже квартиры важна планировка. От неё зависит функциональность помещения и комфорт жильцов. Кроме того, планировка сказывается на стоимости объекта. В данной статье рассказываем, как можно узнать планировку интересующей вас квартиры по её адресу.
О чём расскажет поэтажный план
Поэтажный план жилого здания представляет собой чертёж с изображением всех помещений, независимо от их назначения, располагающихся на каждом этаже. На нём обозначены:
- расположение несущих и простых стен, дверных и оконных проёмов;
- наличие и количество лоджий, балконов, санузлов;
- площади всех помещений на этаже;
- тип жилого здания и год его возведения;
- высота потолков;
- наличие или отсутствие перепланировок, реконструкции.
Вместе с поэтажным планом предоставляется экспликация — детальный чертёж отдельно взятой квартиры. В нём также приведены сведения о том, для чего предназначены те или иные помещения и их число, указаны размеры стен по периметру, их площадь, высота потолков в каждой комнате, кухне, санузле (если она отличается).
В каких случаях нужен план квартиры
Поэтажный план и экспликация с планировкой квартиры требуются для:
- проведения любых сделок с недвижимостью на вторичном рынке — купли-продажи, дарения, аренды и др.;
- оформления ипотечного кредита при покупке жилья в новостройке;
- перевода объекта из жилого в нежилой фонд — изменения его вида и назначения;
- проведения перепланировки, переустройства или реконструкции помещения;
- подготовки дизайн-проекта ремонта;
- проведения или переноса инженерных коммуникаций — газификации, перестановки газовых плит, перемещения «мокрых зон» (санузлов, кухонь) и др.
Квартиры становятся всё более дорогими. Поэтому при покупке жилья в ипотеку нужно оформить на объект страховой полис. Эта практика подталкивает и собственников жилья застраховать своё имущество. Важно знать, понадобятся ли для оформления страхового полиса на квартиру поэтажный план или экспликация с выпиской из ЕГРН, и есть ли другие особенности по пакету документов при страховании новой квартиры и вторички.
«Для целей страхования квартиры мы условно не делим жильё на «первичку» и вторичку. Тут определяющим будет то, из чего построен дом, в котором квартира расположена — кирпич, монолит. Далее важны: год постройки и наличие деревянных конструкций. По новым квартирам, безусловно, пакет документов может быть существенно меньше, чем по «памятникам» культуры и архитектуры. Выписку из ЕГРН мы в большинстве случаев также не запросим для ипотечной квартиры (но она нужна для указания точного адреса объекта по требованию ряда банков)», — рассказывает эксперт «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова .
При покупке жилья в новостройке поэтажный план и экспликация, как правило, доступны на сайте застройщика (девелопера). Иногда его можно получить по запросу или позвонив в офис продаж. Отказать в предоставлении схем помещений продавец новостройки не может — ведь от планировки зависит то, какой вариант выберет потенциальный клиент. То есть, в случае с новостройкой, чертёж этажа и квартиры может получить любой желающий.
Получить поэтажный план и экспликацию квартиры на вторичном рынке сложно. Дело в том, что если вы не являетесь собственником помещения или наследником имущества (при наличии справки от нотариуса о таком праве), то подробный чертёж чужой квартиры вам никто не предоставит. У вас для этого нет законных оснований.
При продаже квартиры на вторичном рынке собственник или его представитель, с нотариальной доверенностью, обычно размещает на интернет-площадках фото квартиры и экспликацию или фрагмент поэтажного плана. Однако нет гарантии, что такая схема отражает актуальное состояние помещения и учитывает, например, проведённую перепланировку.
С прошлого года появились новые правила, которые касаются перепланировки, и страховой полис на перестроенную квартиру оформляют иначе.
«Оформить полис на квартиру после перепланировки вполне можно, но решение о страховании таких квартир принимается строго индивидуально. Для этого клиент должен в заявлении указать подробно, что и как он менял в своей квартире, предоставить план квартиры до изменений и, в идеале, предоставить актуальные фото на момент страхования», — объясняет Ксения Гончарова .
Если вы приобрели жильё, в котором были проведены неузаконенные изменения, то вам потребуется составить новый план, для чего нужно будет приглашать сотрудников Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если перепланировка проведена с нарушениями, например, были затронуты несущие конструкции, то БТИ может обязать вас как нового собственника вернуть квартиру в проектное состояние. В этой ситуации вы можете обратиться в суд и добиться, чтобы прежний собственник восстановил квартиру до первоначального, планового состояния.
Радует одно, перепланировка в квартире не аннулирует ранее оформленный на неё страховой полис. Но есть нюансы.
«Если страховщик не был уведомлён о намерении клиента сделать перепланировку, то договор будет действителен, но только на своих первоначальных условиях. Если будет заявлен убыток, который стал следствием перепланировки или был как-то с ней связан, то страховщик вправе отказать по такому убытку, т.к. в договоре обязательство об уведомлении страховщика о подобных изменениях прописано в обязанностях страхователя», — разъясняет Ксения Гончарова .
Чтобы избежать неприятных последствий при покупке квартиры на вторичном рынке стоит попросить у собственника актуальный план и экспликацию. Если была проведена перепланировка — не поленитесь уточнить у владельца, была ли она узаконена. Если согласование перепланировки не было получено и, соответственно, это не было отражено в экспликации, то нужно дважды подумать, стоит ли приобретать такую квартиру. Ведь нет гарантии, что после покупки такого объекта у вас не возникнет проблем, особенно если переделкой были затронуты несущие конструкции или инженерные коммуникации.
Где узнать планировку квартиры
Узнать планировку квартиры по адресу можно и онлайн. И тут есть два варианта: вы собственник жилья или вы хотите ознакомиться с планировкой чужой квартиры.
Если вы собственник
Собственник может получить информацию о планировке в электронном виде online на сайте «Госуслуги». Или обратиться непосредственно в БТИ или Ростехинвентаризацию и получить поэтажный план и экспликацию. Срок изготовления от 5 рабочих дней. Для этого потребуется:
- заполненное заявление,
- паспорт гражданина России;
- оригинал выписки из ЕГРН (её выдаёт Росреестр);
- оплата услуги (стоимость 3510 ₽ — услуга МосгорБТИ).
Как понять, в какую организацию обращаться? Это зависит от года постройки дома. Если здание возведено до 2000 года, то обращаться нужно в БТИ, если же позже, то план мог быть составлен как БТИ, так и Ростехинвентаризацией (а иногда вообще независимым кадастровым инженером). Чтобы не потратить время впустую, можно позвонить в соответствующее отделение той или иной организации. Также по данному вопросу можно проконсультироваться в МФЦ.
Если вы не собственник
Один из способов узнать планировку квартиры, которую вы хотите приобрести на вторичном рынке — найти в интернете данные по типовым проектам хрущёвок, «брежневок» и «сталинок» и других домов. Для этого предварительно по номеру дома и улице определите его строительную серию. При проектировании жилья массовой застройки советского периода у квартир, в подавляющем большинстве, была стандартная планировка.
Обратите внимание, что использование данных ЕГРН с планом этажа, скачанных с каких-либо сторонних онлайн-сервисов, запрещено законодательством. В частности, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Официальные данные выдают только профильные службы и ведомства.
Как оформить выписку ЕГРН с планировкой
Чтобы получить выписку ЕГРН с планировкой квартиры через сайт Росреестра, потребуется не только указать её точный адрес, но и оплатить эту слугу. Срок получения выписки составляет 3 дня.
Для получения выписки через портал «Госуслуги» потребуется указать адрес квартиры, её кадастровый номер и ваши паспортные данные. Срок получения — также 3 дня.
Если документ требуется вам на бумажном носителе с подписью регистратора и печатью, то заказать его можно в МФЦ. Заявление на выдачу нужно подать заранее, в электронном виде. Выписка будет готова в течение 5 дней.
Оформление выписки ЕГРН с планом на бумажном носителе — платная услуга. Цена зависит от её вида. Так, полная выписка об объекте недвижимости будет стоить 870 ₽, а об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — 460 ₽.
Сколько действует выписка и план
Выписка из ЕГРН и поэтажный план не имеют установленного законодательством срока действия (часть 4 статьи 62 закона № 218-ФЗ). Их можно использовать до тех пор, пока указанные в них сведения соответствуют реальности. Однако, если вам необходимо представить эти данные в какую-либо организацию или ведомство, то они могут устанавливать свои сроки, в течение которых выписка и план считаются для них актуальными.
В каких случаях план не требуется
Есть ряд случае, при которых поэтажный план и экспликация вам не потребуются. Например, вы решили поменять в квартире, дверные и оконные блоки, оставив размеры проёмов под них прежними. Он не нужен, если вы в ходе ремонта не собираетесь переносить или убирать стены, а также если не затрагиваются несущие конструкции помещений.
Обратите внимание! Если вы — владелец квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия, получить разрешение на указанные работы всё-таки понадобится. Например, если квартира находится в Москве, то заявление на согласование необходимо направить в Мосжилинспекцию, которая передаст всю документацию на рассмотрение в Департамент культурного наследия города Москвы. То есть согласование будет сразу от двух инстанций.
В заключение
Узнать актуальную планировку конкретной квартиры (вторичка) беспрепятственно доступно только собственнику. Сделать это можно обратившись в МФЦ или заказать соответствующую услугу на портале «Госуслуги», в БТИ или Ростехинвентаризации (зависит от года постройки дома).
Если вы не являетесь собственником, но хотите ознакомиться с планировкой квартиры (например, планируете купить жильё на вторичном рынке), то её можно посмотреть в сети Интернет — если речь идёт о доме типовой застройки. Для этого нужно знать номер строительной серии или название интересующего здания (например, «Башня Вулыха», П-30, II-68-01, КОПЭ, П-44, II-18 и др.).
Иногда планировка конкретной квартиры присутствует на интернет-ресурсах по продаже недвижимости. Однако нет гарантии, что представленная экспликация будет актуальной и отражает действительное состояние квартиры (например, проведённую перепланировку). Если предыдущий собственник не узаконил такие изменения квартиры, то у нового владельца могут возникнуть проблемы.
Планировка квартиры в новостройке доступна для всех заинтересованных на сайте застройщика (девелопера), иногда её можно получить на адрес электронной почты по запросу или если вы лично посетите офис компании.
